作者 | 啡小沫
来源 | 啡小沫（）
2019年11月因为奔赴东北最东北的小城鹤岗买房，今年3月因为挂牌卖房，这次是真卖了，3万多购入的一室一厅，2.2万卖出，血亏26.6%。
小伙买3万的房，借了1万的网贷，手头不宽裕，买了发现离工作地太远居住功能也是个摆设，自己工作又受疫情影响，于是这次真卖了。
关于做重大决策切忌跟风，以及给自己垫好安全垫，我在4个月前的文章《27岁小伙吃一月泡面，3万卖房，疫情没结束，鹤岗又火了…》里写过了，今天我们就这这个话题，继续来聊聊买房吧。
01
除了去年鹤岗买房的排头兵，海员李海这种极特殊的情况：6个月海上生活，6个月岸上居住，只想找个买得起的房子改变居无定所的情况，鹤岗5万的房可以被定义为纯“消费品”。
我们常听一句话，刚需什么时候都可以买，指的是刚需有“使用”需求，所以涨了跌了你都得用。
因为大部分人不会说一套房用一辈子不去置换的。你生了个娃甚至生了个二胎住不下了，你在别的城市有了更好的工作机会，你发现了更好的投资机会需要把房子变现等等，都是有可能的。
而且，随着经济、社会和科技的发展，这样的变动可能会越来越频繁。
我身边有闺蜜结婚一年置换婚房的，有和父母一起卖掉老家的房投资一线的，还有因为离婚换城市换房票的……我自己和率哥在北京上车的第一套小户型，也是只持有一年多就卖掉了。
所以，即使你是刚需，买的时候，也一定要考虑卖，考虑未来接手买你房的客户画像。
比如，我身边一朋友，要买大几百万的房。在他所在的城市，这个价格算是比较高端的住宅了。
他最终在他偏好的郊区复式两室两厅和地段更好但空间局促些的四室一厅学区房中，选了后者。因为，这个价位，客户有孩甚至有两孩的家庭更常见，后者显然未来更好出手。
再比如，我和率哥在北京第一次购房的时候，同样的总价，在50来平一室一厅没电梯的老房子和30来平有电梯盖在地铁上的房子之间有犹豫。
后来考虑到买一室的客户，大多很年轻，单身或者像我们这样新婚过渡，显然地铁商场在楼下的电梯房吸引力更大。且30来平的房在它所在的整个片区都是电梯房里总价最低的，肯定也涨幅更大更好出手。
而倘若是选择牺牲近地铁、房龄等优势，选择老小区的客户，更有可能是资金有限的情况下，为了居住更多家庭成员需要更大些的面积，50来平的一室户，显然满足不了他们的需求。小两居、小三居可能才是成交主力。
后来卖房时证明我们的判断是正确的。
又比如，很多人在三、四线城市生活，习惯了买新房。投资一线、新一线的时候，非常不习惯买二手房。
有了卖的概念后，我们就知道，不能以自己的喜好作为标准。
二手房交易活跃，才是一座城市楼市成熟的表现，也更能说明一座城市房产的价值。
02
永远不要只因为便宜而买
买房和买股票一样，我们买它的理由，应该是它值，而不是它便宜。
有可能一支股票很便宜，但市盈率和市净率都高得离谱，每次牛市末尾低价股起飞就是这么个状况。所以你这时候看便宜闭眼入，就成了绿油油的蔬菜。
鹤岗的房为啥便宜？
因为煤矿产业没落，年轻人没有就业机会，没有成长空间，都背井离乡了。回到上面一点，买的时候要想到卖房时你的客户画像。到时候可能根本没啥客户了，当然便宜。
我身边有不少人十来年前觉得市区房子贵，买了度假房觉得捡到了便宜。
然后呢？眼看着市区房子翻倍，度假房价格我自岿然不动，流动性还极差。随着年轻人使用代替拥有的意识越来越强，这种并不能和城市医疗教育资源绑定，景观又没有什么稀缺性的房，客户群只会越来越窄。
还有很多人，看到一些大城市周边的房非常便宜，就以为找到了洼地。
大城市周边，与大城市周边，是不一样的。
东莞为啥房价长得这么猛？你去看看粤港澳大湾区建设背后，东莞的战略性地位，东莞的产业集群优势，东莞的智能智造崛起。
而你所谓的大城市周边，有没有类似的产业优势？如果没有，有可能你和大城市仅仅地理的“近”，不仅不是优势，还会因虹吸效应变成劣势。
便宜永远不等于性价比高，有可能它的价值跟价格背离得更离谱，或者它正在下跌通道你捡到的是刀子。
03
房子是有金融属性的
房子是有金融属性的，且这是房子最重要的属性之一了。
不理解？那想下除了房，咱普通人买啥还能以如此低的利率从银行贷款30年？为啥你出门办事，人家判断你是不是优质客户的时候会着重关注你名下的房产？为啥房产尤其是住宅，是非常优质的抵押物？又为什么很多高净值客户持有大城市优质房产避险？
房住不炒，是鼓励大家更关注房子的居住属性，却并不是说房产的金融属性就消失了。
如果不理解这一点，一样会做出错误判断。
比如，很多海外读书工作几年归国的人，接受了租房住的思维，觉得我花钱买个破房子住，不如租个好房子。然后一次次错过上车，直呼看不懂房价。
如果你理解了房子的金融属性，买不起好房子，完全可以买个支付得起的流动性好的房子，然后租个好房子住嘛。
投住分离，一点不矛盾。
04
实地看
最后，一定要出门看。
买房，做功课重要，实地看更重要。你读多少理论，听多少课，研究多少数据，都是平面的。房子，尤其二手房，是非标品。不去实地考察，是无法全方位感受到市场的微妙变化的。
哪怕同一座城市同一个片区，涨跌也是有先后轮动的。有时候可能因为短期出房量、个别房屋成交价格等因素，都会影响到买卖双方心理。隔条马路物业、房龄、面积等各方面条件都类似的房子单价可能差出20%。
有时候，你本来想晃晃悠悠慢慢看房，结果看上的房，想谈谈价格，突然不断遭遇卖家跳价，你就知道可能是该迅速出手的时候了。我咋知道的？我和我身边的很多小伙伴，是2014年硕士毕业工作的。所以，我们的首次置业，都买在了上轮大涨前夜。
另外，最近深圳的房被按住的消息，大家应该都听说了。其他几个一线，成交量、土地价格也都起来了。
所以有进场一线城市打算的小伙伴，其实也可以看起来了。
-END-
你的转发
是对小沫最大的支持
也许你还想读这些，点击阅读：
职场好课 |一位36岁裸辞，工作10年的人忠告：没有这3项底层能力，别想拿高薪
财商提升| A股已疯：赚了900%了，我没买茅台…
小沫观点 | 和月薪5W、六年买4套房的领导聊了聊，我窥见了他赚钱的秘密
专业测评| 未来5年，哪种职业最适合你？丨职业性格评估
欢迎添加『啡小沫』个人微信号
围观小沫朋友圈
作者：啡小沫，985硕士
前互联网平台联合创始人，首席市场官，
多个财经/职场平台特邀作者，定居北京。
公众号：啡小沫（） 知乎：啡小沫