▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼
当买房成为刚需，硬着头皮也得上
从有地到有家，中国人始终绕不开“买房”这一话题。曾几何时，“裸婚一族”抱着有爱足矣的美好想象携手步入婚姻殿堂，两个人的工资加起来尚且过得起不宽裕却幸福的小日子，一旦孩子呱呱坠地，问题就来了，生活成本陡然增加，租房的动荡感加剧，若和父母同住，因抚养问题导致的矛盾升级难以避免。
此时，“裸婚一族”才意识到有房的重要性，有房，意味着拥有属于夫妻俩的自由空间，有房，意味着稳定和安全，然而，买房或许会掏空全家六口人的钱包，让原本就负担着养老和医疗支出的家庭经济状况更加不容乐观。
中国工商银行董事长近期在公开演讲中提到，2010年—2017年的居民储蓄存款增长与可支配收入的比值从25.4%下降至12.7%，下跌了一半多；与此同时，居民家庭债务占GDP的比重升至49%，几乎占了GDP的一半。这就意味着买房成为了居民消费中占比最大的一块支出，地位坚固，无可撼动。
买房不仅贵，买房还难，2018年，各地贷款额度收紧，问问在银行工作的小伙伴就不难发现——资信审核越来越严格、放款速度减缓、贷款利率上升，今年2月，北京地区对二套房购房人的按揭贷款时长从30年缩短至25年。
如此一来，假设购房人申请贷款200万元，使用等额本息的方式还款，按照基准利率的1.1倍来计算贷款利率，若贷款期限为30年，需支付的利息总额为203.85万元，月供11218元，然而当贷款期限缩短至25年，总利息降至164.52万元，月供12150元，每月增加了932元的还款额。
这就导致中产阶级的消费力呈现疲软状态，买得起房，打不起车，能省一点是一点，都是从牙缝里抠出来的还款。尽管现实残酷，当买房是刚需，无法回避的时候，如果能懂得房贷的门道，做一个聪明的房奴，不亚于便宜了几十万买一套房。
▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼
首先，我们要搞清楚，为何银行时而疯狂放贷，时而降低房贷速度？是什么决定了房贷政策的松紧？
第一，每年银行的房贷额度有一个固定的预算，如果上半年放贷放多了，下半年自然会收紧，保证放贷总量尽可能控制在预算内。
第二，银行要紧跟着政策走，2018年市场调控趋紧，贷款需符合楼市整体的政策导向，自2016年，银行对房地产类贷款投放力度过猛后，信贷结构的优化成为了各大银行的首要任务，因此会相应地减少房贷在信贷结构中的资金配比。
第三，房贷业务并非是银行最赚钱的业务，就在几年前，在北京买房还有打过75折的时候，基准利率为4.9%，打个75折就是3.675%了，在货币持续贬值的当下，这样的低利率显然无法吸引银行对房贷的扶持。
除了以上三个因素会影响银行房贷的放款力度，有句老话也能揭露一部分真相，即——贷款放年头，存款冲年尾，由于每年的年底都会有诸多购房者压着贷款不放，银行在年初的时候便会集中人力物力来消化这部分积压，为此占据了大量额度，以至于排在后面的购房者又得再往后推。
所以，如果你急着买房，记得避开高峰期，新房还好说，手续相对简单，二手房由于涉及到抵押，手续会比较繁琐，放贷速度也慢。另外，公积金贷款由于利率低，审核相对严谨而复杂，如果再加一个商业贷款，变成了组合贷款，审批流程会更慢，着急买房的你还须谨慎选择。
▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼ ▼
做个聪明的购房者，你需要知道的第二点
有些贷款人在手头资金充裕的时候，想要通过提前还款来缩短贷款的年限，减少利息支出，实际上，对于已经还了一半贷款的购房人，剩余未还款部分是需要重新计算利息的，比如说，购房人借款100万元，提前还款50万，那么后续的50万元需要重新计息。至于享受过95折甚至85折优惠的购房人，部分提前还款就更不合适了，不如利用手头的余裕做投资，实现财富的增值。
再补充一点，很多人都分不清等额本金和等额本息有什么不同，以为这两个概念差不多，事实上，一字之差，差别巨大。
等额本息意味着先把贷款的本金总额与利息总额相加，再平均分摊到每个月，每个月还给银行的金额固定不变，但还款中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
等额本金则是将本金分摊到每个月，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息，这种还款方式在前期支付的本金和利息较多，还款总额逐月递减。
由于公积金贷款的利率比商业贷款的低，等额本金的还款方式比等额本息更加优惠，但是，由于公积金贷款周期长、手续繁琐，银行一般会建议购房者采用商业贷款，购房之后，再把公积金取出来还房贷。
所以，对于收入一般的购房者来说，最好的方式就是先采用等额本息来还款，过了一段时间再变为等额本金，这样既能挨过等额本金还款时的高额还款，还能省下一部分利息，何时变更还款方式则是要根据收入水平来定。
什么时候买房最合适？
新房、二手房买哪个最划算？
……
点击【阅读原文】，一键订阅知识超市专辑课《冯仑：房产财富内参》，万通控股董事长冯仑用52节课的时间，结合时下最新的政策和趋势，精心打造了100个超实用的知识点，教你做最聪明的购房者。