《房债》是一本由[美]阿蒂夫·迈恩（Atif Mian） / 阿米尔·苏非（Am著作，中信出版社出版的精装图书，本书定价：36.00元，页数：212，文章吧小编精心整理的一些读者的读后感，希望对大家能有帮助。
《房债》读后感(一)：《房债》读书笔记
《房债》读书笔记
《房债》是由普林斯顿大学和芝加哥大学的两位经济学教授写的一本研究2007年美国金融危机的书，探讨的内容其实就是本书的副标题：为什么会出现大衰退，如何避免重蹈覆辙。作者通过研究住房抵押贷款的快速增长和爆发的金融危机之间的联系，提出了如何防止下一次金融危机的政策建议。书中描写的此情此景，不禁让人联想到国内风起云涌的房地产市场，让人五味杂陈。读书笔记如下：
第1章：波西米亚丑闻
1. 严重的经济大衰退的起因往往开始于家庭债务的急速攀升，而预示大衰退爆发的先兆是家庭消费支出的突然下降。（关注几个经济指标，住房长期贷款已经验证，居民人均消费支出有待证明）
2. 如果债务水平没有上升，银行业危机型衰退将比较普通。是攀升的家庭债务而不是银行业决定了经济衰退的程度。（在中国更可能是地方政府债务，企业债务加上家庭债务决定了经济衰退的程度）
第2章：债务与毁灭
3. 一个家庭的净值主要有两类资产组成：金融资产和房屋资产。家庭净值分布位于底层20%的家庭，几乎所有净值就是房屋，而最富的20%的房产所有者大部分净值都放在金融资产。同时，与最穷的房产所有者高达80%的负债率相比，最富的20%的房产所有者的负债率仅为7%。以上都告诉我们，房产衰退的影响将会远远超过股灾的影响，并且加剧财富不平等的现象。
4. 对于大衰退的很多居民来讲，房价下跌后其房屋的价值已经低于他们所欠的住房抵押贷款，因此实际上他们拥有的是负资产。2011年，有1100万套房屋-占所有住房抵押贷款房屋的23%--变成了负资产。尽管如此，大多数人选择了保留房屋。选择卷铺盖走人，让银行止赎的个人将面临所有的信用积分都丧失的代价。
5. 当银行从拖欠贷款的购房者手中收回房屋后，他们以极低的折扣价格出售房屋。止赎的外部性进一步拖累该地区所有房屋的价格。而银行不用承担甩卖房屋所产生的负面影响，但该地区的其他房产所有者却得承担。在2009年，全部的住房抵押贷款中，约有5%存在止赎的情况。在2009-2010年，30%-40%销售的房屋是止赎房屋或短售房屋。净值损失的地理分布，在信贷越疯狂的地区，房价下跌越严重。
6. 止赎的溢出效应蔓延到企业。由于房价的下跌导致企业所有抵押品价值的下降，一些杠杆非常高的公司被迫以极低的折扣价出售资产。而低迷的甩卖价格又影响到其他公司，形成了一个恶性循环。
7. 金融体系的作用是分散风险，而刚性的债务并没有帮助人们分担与房屋所有权相关的风险，而是将风险集中在社会上风险承担能力最低的人群身上。（从建行发布的4期个人住房贷款违约情况来看，违约者均为相对低收入者，年收入10万元以下违约率占比超过一半，年收入30万元以下违约率超过80%，年收入30万元以上违约率占比均未超过20%。）
第3章：减少支出
8. 在2008年1-8月，汽车支出同比下降9%，家具支出下降8%，装修支出下降5%。在2008年第三和第四季度，居民总支出下降了5.2%。
9. 在那些认为是银行体系出现的问题导致了衰退的观点中，银行和企业扮演了主要角色，而不是居民家庭。作者认为企业投资下降是对家庭支出大幅下降的一种反应。
10. 除了房屋的财富效应，止赎的外部性也解释了家庭支出的大幅下降。由于债务集中在低净值的家庭，房价下跌对他们消费的边际影响比高净值家庭大得多。
第4章：杠杆化损失：理论
11. 当债务导致家庭支出急剧减少时，经济体的自我调整会受到像利率零下限这样的摩擦影响，阻碍了储户弥补这个支出缺口。由于降低利率有可能会让经济落入流动性陷阱，政府不能地降低利率来鼓励储户转为消费者。消费支出的减少的冲击效应就是失业的大规模增加。即使在那些房屋价格下降不多的地区也最终会受到波及。
第5章：对失业的解释
12. 经济完全无法调整以应对源自杠杆化损失的大规模支出冲击。一种解释是技能错配，另一种是止赎延迟和政府救助降低了工人在大衰退期间寻找工作的积极性。
第6章：信贷扩张
13. 家庭自有住房率在20世纪60年代中期到20世纪90年代中期，一直稳定在65%。在住房信贷繁荣的2006年达到了69%，到了2012年，家庭自有住房率又回落到65%。（中国2010年：75%）
14. 作者支持是借贷高峰引发了房价上涨，而不是房价上涨引发了借贷高峰的观点，理由即使在房地产价格稳定的地区也存在信贷向信用次级地区蔓延的现象。（存疑，房价上涨还有可能源自经济基本面的改善，还是要警惕由于信贷扩张带来的房价增长）
15. 在2002年-2006年，房产所有者借贷更为激进。因为更高的房屋价值，房产所有者可以获得的借贷额度可以高于从前。（国内的情况是其他行业的投资回报率都逐渐下降，不良贷款率逐步上升，所以银行选择提高既安全又有稳定收益的个人住房抵押贷款。从银行业追逐利润的角度来讲，放松借贷条件的责任不能避免。不过这一观点与上一条似乎存在矛盾，房价上涨引起借贷高峰？）
第7章：灾难的传输渠道
16. 资产证券化。将不同的住房抵押贷款放入资产池，然后对其进行信用评级分层和销售。但是在评估时犯了两个错误：低估住房抵押贷款的违约概率以及这些违约的相关性。（不同住房抵押贷款的违约相关性不是独立的，而是紧密相关的，特别是同一地区。比较幸运地是国内目前还没有开展大规模的资产证券化业务）
17. 资产证券化降低了银行对借款人的审查和监督动机。（银行无法有效区分自住型房产抵押贷款和投资性房产抵押贷款）
18. 私营证券化为不合格的次级普通贷款创造了市场。2009年抵押贷款违约率达到了10%。（可以结合这条新闻一起看：苏州等城市房贷违约率连续攀高 官方要求压力测试）
第9章：救银行，救经济？
20. 在银行业受到救助之后，银行贷款依然在2009年和2010年骤然下降。这与企业不想增加信贷所以银行贷款才会下降的观点更为一致，这也是企业销售下降后所预期到的情况。
21. 不是银行贷款渠道导致了大衰退，而是负债家庭财富的巨大损失造成了消费的下降。在大衰退期间，大企业普遍在资产负债表上积累了大量现金，并不想增加信贷。所以拯救银行并不能真正地拯救经济，不如直接处理家庭的杠杆问题。
第10章：债务减免
22. 房地产抵押贷款证券化使得抵押贷款再谈判工作变得十分困难，即使这么做对大家都有好处。当房价出现暴跌致使购房者返回银行要求重新谈判住房抵押贷款事宜时，银行已经不再持有住房抵押贷款。所有的房地产抵押贷款被放入资产池，然后分成不同的信用等级来销售。购房者需要同服务商（MBS的持有人）交涉，而这些服务商往往漫不经心。另一方面，服务商也担心其他借款人为了也获得债务减免而策略型地选择停止偿付贷款，服务商宁愿选择不那么做。
23. 没有积极地减记住房抵押贷款债务是一个失误。负债的个人可能宁愿选择失业，因为债权人会立即拿走新工作可能带来的任何收入。
24. 道德风险确实是一个严重的问题，但是我们也必须意识到大衰退这种极端环境。当一个病人因心脏病发作濒临死亡时，并不是向他说明应该少吃红肉的最佳时间。很多人都同意在经济快速下滑时需要政府的干预。任何政府干预都涉及到再分配。救助金融机构迫使无辜的纳税人承担不负责任地放贷所造成的负担。（任何政府干预都涉及到再分配，救助金融机构还是直接救助债务人，道德上都不是无瑕疵的。但是从整体经济的角度，直接救助债务人对整个经济帮助更大）
第11章：货币与财政政策
25. 当经济体面临的基本问题是私人过度负债时，财政刺激不如家庭债务重组有效。
第12章：责任分担
26. 现行的债务合同缺乏弹性，作者建议政府应该鼓励责任分担式住房抵押贷款。当经济下行时，贷款人向借款人分担部分损失；当经济上升，借款人需要放弃5%的资本利得。责任分担式合同应该与当地的房屋价格指数挂钩，而不是购房者的房子挂钩。（我的理解就是类似股权类合同，与家庭无法控制的风险挂钩，避免无弹性的债务合同）
27. 事实上，住房抵押贷款市场主要由政府控制（房地美，房利美），它们决定了什么样的住房贷款合同成为市场上的主流。
28. 税收政策可能是阻碍创新的一个因素。因为责任分担式合同可能无法享受同样的税收优惠。
《房债》读后感(二)：债务是危险的
这本书看完已经过去好几个月了，但是“债务时危险的”这句话让人久久难以忘怀。特别是我们身边的债券市场债务违约接二连三。
在我们国家在很长的一段时间，多少大机构和个人将杠杆用到极致去购买债券套利，转眼就是冬天。
最近即将卸任的周小川行长在十九大后重要讲话里，忧心忡忡地提到了地方债务和企业债务的风险，这个国际上众多机构非常担心地危机，高层也开始真正意识到了。
这一个月，是双十一狂欢消费月，国人地消费热情还是震惊了西方，但是某宝是绝对不会公布退货率的。但是2017年10月份，作为一个有着长长八天国庆中秋黄金周的十月份，在各种消费贷款满天飞的今天，国内居民消费数据增长率创了一个新低，应该是一个警醒，对过去一年多来居民部门疯狂加杠杆的一个警醒。
债务居高不下，在房价滞涨和下跌的时候，会导致居民消费支出下降，而且杠杆率越高，下降越厉害。居民支出减少，那么全社会收入也会减少，进而形成一个闭环。
作为普通人，我们现在每天都能接到很多发放贷款的电话，微信上的广告更是无所不在，这些大部分现金贷的利息都是很高的。只有收入水平较低的人，才会去真正用这些钱，而买房子凑首付敢用这些贷款的，就是典型的次级贷款人，这些人和美国次贷危机中作为导火索的那些次级贷款者，就是一种人。
美国凄惨的昨天会变成我们生动的今天吗？我们就着现实往下看吧。
最后，引用书中的一句话作为结尾： “债务在经济的中的普通，常常让我们忘记它的残酷”。
《房债》读后感(三)：读后感
前面的内容作为对比学习借鉴有些帮助。文后面的作者认为政府应该救助债务人那些观点，对我们来说基本不太实用。amazon电子书。读后感：房产泡沫崩溃论在中国的特殊国情下是否能成立。
1、中国的房屋首付比例20%，甚至50%，远高于国外，
2、在中国特别是一二线城市，有房一族还是相对最具有经济实力的阶层，也许当农民工这些低净值购房者都可以贷款买北京房产的时候 ，才是一场泡沫的狂欢结束语。
换个角度，北京起步购房起步价100w的情况下，当放低到50w的时候；泡沫就开始了吧？
股灾影响的是中高净值买股票的人群。
而中国农民工还处于需要贷款解决自身消费需求的阶段。
2017年的钱袋子收紧，这一年十分难熬。银行即使增加了准备金，也不会马上就增加贷款额，主要是在金融打击后的表现出的一种迟缓和过度控制风险的态度。
《房债》读后感(四)：这才是“经济决定金融”原理的有效阐述
第一篇大毁坏
第一章
1.~首先讲述印第安纳州房车制造商摩纳哥裁员~50%~的故事，透视美国大衰退期间消费猛降、失业飙升，并提出本书研究的问题：为什么会发生严重衰退，能否避免这种衰退，怎么阻止这种衰退？
2.~作者接着指出，本书研究建基于数据，在丰富翔实的数据基础上进行有效推理，比如收入债务比，消费信贷、家庭债务膨胀等。
3.~国际证据也表明：债务增加越多，消费下降越厉害。Melvin~King~在欧洲经济学会主席致辞中讲到私人债务问题，Reinhart-Rogoff~强调资产价格大幅上涨，经常账户赤字问题。得出的结论“债务中心论”：家庭债务大幅增加，支出减少越多，经济衰退就越严重。
4.~对比基本面观点，动物精神观点，银行业观点，指出债务中心论才是有力解释。
第二章~~债务与毁灭
1.~金融体系的功能是风险分担，但在抵押贷款上却是反功能的，抵押贷款把风险全部集中在房产所有者身上，即反保险功能。
2.~如果房贷首付比例为~20%，则只要房价跌~20%，房产所有者的净值即为~0，也意味着财富不平等引致的各类人群的杠杆乘数不同，对低净值人群的打击最大。
3.~净值的地理分布，数据说明，加利福尼亚、佛罗里达等房价波动最大。
4.~Foreclosure~and~Fire~Sale~的外部性。
第三章~~消费驱动式衰退
1.~基本事实：1）住宅投资下降早于雷曼破产两年；2）耐用消费品投资比全面爆发银行危机早。因此，不能得出银行危机造成经济危机的因果关系。
2.~支出下降地域分布：受净值暴跌影响的地区比那些未受此影响的地区支出收缩的要早得多，即与第二章净值的地域分布密切相关。
3.~房屋的财富效应不足以解释消费支出如此剧烈的波动：1）如果没有债务，也就不存在~foreclosure，房价降幅不会那么大；2）债务加身放大了房价下跌对支出的影响。同时，家庭边际消费倾向关系到政府财政刺激计划的有效性。
4.~超越财富效应：边际消费倾向随家庭收入和杠杆不同而变化。
5.~证据总结：家庭债务上升引发严重衰退。
第四章~~杠杆化损失理论
1.~基本面理论，即在鲁滨逊·克鲁索经济中，RBC~理论不能解释大衰退：1）未发生摧毁生产能力的灾难性事件；2）即使存在指出下降的冲击，也无明显理由解释其经济影响。
2.~杠杆化损失框架的组成要素：1）因债务导致的人群差异；2）对经济的冲击导致负债家庭支出的急剧减少。
两种效应：1）损失集中到指出对房屋财富最敏感的人群中，更严格的信贷约束，预防性储蓄；2）foreclosure~的外部性放大初始冲击。
解释了支出下降，还需要解释经济为何不能自行矫正。此时，经济如何回应？1）降低利率，投资增加，弥补消费支出下降。
3.~为什么？因为存在摩擦：1）利率零下限，即流动性陷阱；2）降低消费品价格，又会引致债务通缩循环。
4.~无一幸免，非常有意思的是~p.52-54~岛屿模型考察杠杆损失框架下的就业动态。
第五章~~解释失业
1.~柯克参议员对奥巴马政府动用联邦资金减记加利福尼亚等州的抵押贷款本金进行了猛烈抨击。随后指出，摩擦：1）价格粘性；2）人口不能充分流动。技能错配（转行壁垒）；止赎延迟、政府救助等
2.~杠杆化损失小结。经济为何落实杠杆化损失陷阱？
第二篇~~~
第六章~~~沸腾与泡沫
1.~底特律的兴衰故事，背后的推手就是住房抵押贷款，透视全面房贷扩张。
2.~繁荣背后有强大基本面支撑吗？没有，靠的是廉价信贷，靠的是信贷标准降低（贷款与收入增长负相关）。
3.~动物精神推动？对比“债务中心论”，因果关系完全不同。
4.~那么怎么考察因果关系检验房产泡沫引致债务增长，还是债务增长引致房产泡沫呢？关键指标是~p.79~的城市住房供给弹性。
5.~房产所有者的反应，过半债务增长归因于房价上涨，不可思议的激进借贷：1）房屋财富效应？2）借贷约束？3）短视？都无法解释。
第七章~~~灾难的传输渠道
1.~98~年泰国金融危机，p.90~引用了克鲁格曼的一段话
2.~过度储蓄（发展中国家），资产证券化（不负责任的放贷），公然欺诈、虚假陈述，不可持续性。
第八章~~~债务与泡沫
1.~金德尔伯格：资产价格主要推手是信贷增长，“资产价格泡沫取决于信贷增长”公理。
2.~何为泡沫？Smith~et.al.(1988)~对泡沫存在的开创性研究，Shiller~(1981)~估价的过度波动，均证实了泡沫存在。
3.~债务为何助推泡沫？John~Geanakoplos~(2009)~指出，债务在提升乐观者未来购买力的同时，增大了出现更大傻瓜的概率。
4.~Negelected~Risk，风险忽略框架解释。
第三篇~~~阻止恶性循环
第九章~~~救银行？救经济？
1.~透过西班牙故事“我们应该救助的人民，而不是银行”，提出保护银行的政策是错误的。
2.~银行业损失谁来担？1）利益相关方；2）牺牲公众利益。电影《美好人生》。
3.~银行独特之处在于怎样在负债方融资，存款支付功能~Bagehot~Rule。政府没有任何理由为防止挤兑和保障支付体系而去保护长期债权人和银行股东利益。
4.~是银行贷款渠道导致了大衰退吗？银行借贷观不成立，种种证据驳斥了这一观点。银行受损的真实原因是家庭支出骤降导致的经济衰退，如拯救银行，最好直接处理家庭杠杆问题。
第十章~~~债务减记
1.~银行救助~V.S.~问题资产救助计划~V.S.~家庭债务减免，有一个认识过程，有政策悔改。
2.~通常政府干预的理由是市场失灵：1）微观上，止损，但证券化妨碍重新谈判；2）宏观上，德马科抵制减记本金。
3.~历史教训：一旦出现杠杆化损失，政府必须着手对家庭债务重组进行干预，这有充分的宏观微观理由。19~世纪~10~年代第一次经济危机，大萧条时期财务修改贷款条款惠及借款人、动用黄金等。
4.~特别措施：住房抵押贷款强制重组，道德风险不应成为抵制强制重组的原因。
第十一章~~~财政和货币政策
1.~费雪“债务—通缩”理论的中心观点是分配论，即通货膨胀的收入再分配效应。
2.~阻止通缩，放开水龙头就行，但能否同样制造通胀值得怀疑：1）利率零下限约束；2）杠杆化损失削弱政策作用，准备金增长~V.S.~流通中的货币。如果经济体正受困于过度负债，则银行贷款没有经济意义，增加贷款不是解决债务问题的办法。只能央行直升机撒钱，但这又违法，因为现代经济禁止央行向财政融资。
3.~降低利率也没有用，银行拒绝，家庭抵制，央妈靠不住。
4.~财政政策呢？Eggersson—Krugman~(2012,~QJE)~指出，财政刺激不如家庭债务重组有效，因为债务重组锁定了目标人群，困难在于美国靠收入税而不是财产税（这是特别问题），但同时债务重组保留了市场激励。
第十二章~~~责任分担
和学生贷款类比，住房抵押贷款债务合同缺乏弹性，教训是责任分担式金融合约是必须的，必要的，有意的，是增加债务合同弹性、公平分担损失、避免经济泡沫、降低崩溃危害的机制保障。
《房债》读后感(五)：从美国房债到中国股灾
对大萧条的解释是宏观经济学的圣杯（伯南克语），但在2008年金融危机之后，对大衰退的解释变成了一个新的持续性课题。但如同对于大萧条的研究，鉴于经济学家的派别与倾向，各方面仍旧很难达成共识，甚至还陷入了互相指摘之地步。尽管如此，以我浅薄之见，这本《房债》仍旧是在这方面有所建树甚至可能是最为重要的一本。
简而言之，这是一本讲述家庭债务、家庭支出与经济衰退之间相关性甚至因果关系的书，其主要的逻辑也可以简略概为家庭债务上升导致家庭支出减少，而家庭支出减少导致消费不足，从而影响企业开始进入收缩阶段，继而进一步导致债务支出失衡，从而引发经济衰退。
从这个逻辑上说，书名翻译成《房债》并不算最佳，因为一则原书名借用了电视剧纸牌屋的（House of Cards）的模式，另则从内容上看，虽然房贷是2008年危机中重要的导火线，家庭债务的重要部分，但是也并非能全然覆盖家庭债务本身。这看起来是个小事儿，但实际上也并非如此，因为如果从家庭债务角度去理解，那么我们可以将本书的理论用于思考在股市等其他市场的借贷过高所导致的问题（譬如配资等所导致的股灾等）。
首先说为何债务会导致经济衰退。从数据上看，作者指出，从1929年大萧条到2008年大衰退，诸多危机中都可见到债务过高与经济衰退的相关性。但这其中关联到底如何？
作者以2008年危机中的放贷为例是如此解释的：由于存在贫富分化，穷人和富人的特征明显不同：穷人更多借贷买房，杠杆高，因此房屋对其边际消费倾向影响较大，而且杠杆越高，影响越大——这句话简单点说就是，对于放贷杠杆更高的家庭，同样的房价下跌，其在其他方面的支出减少会越多。而与此相关的是，穷人在抵抗资产价格下跌方面又天然很弱。举个例子，一套房子100万，穷人贷款80万，自出20万买入，如果房价下跌20%到80万，实际上穷人除了要还的80万，自己那20万已经没有了。因此，一旦房价出现暴跌，穷人会迅速变得更穷，与此同时，其消费支出会迅速下降，如此一来，整个以消费为主导的经济也就受到严重冲击。
在这一过程中富人是什么样子呢。富人往往是贷款人，因为穷人从银行借到的资金多数都是来自富人。当房价下跌，富人的权益会受到优先保障，就像那100万的房子跌到80万时，银行会马上收走房子以保证自己的资产不受损害（止赎），而穷人则变得一无所有。但与此同时，富人的消费支出一则不会受到危机影响（例如2000年网络泡沫破灭也没影响到富人的生活），二则也不会因为没有受到损失且相对更为富有而增加多少支出，所以也无法挽救消费驱动的经济。
综上两点，当房价出现暴跌时，杠杆更高的群体净值受到危机影响更为强烈，其消费支出影响也最大，如此效益不断波及其他，最终引发一轮衰退。
如果这个逻辑成立，那么自然大家要想问为何房价会突然下跌，而这也是作者在后面部分主要想解释的内容。从作者角度看，信贷的盲目扩张是债务增加的重要原因，而信贷扩张的原因可能在于对信贷可能造成后果的低估与过分乐观，尤其是以为只要保证流动性就可万无一失。但结果并非如此，对债务的安全性的高估最终催生了泡沫，而当泡沫爆掉之后，一切危险随之突然降临。
止赎的外部性是另外一个扩大恐慌和造成危机蔓延的原因。止赎并不是一个符合借贷双方利益的选择，然而由于住房贷款的资产证券化已经如此之深入，因此就住房抵押做出灵活的再谈判已经因为受制于各种条款限制而变得几乎完全不可能。这种灵活性丧失导致了解决债务问题的最后方法的丧失。
如此种种，衰退也就成为结果。但作者分析这一过程的动机是为了预防危机再次发生，也就是希望不要出现这样的结果。为此他提出了自己的建议——本金减计、债务分担、更多采用股权类合同而避免强制性的债务约束——尽管听起来过于理想，但仍不失为值得参考的一些方式。当然，作者在这方面的论述还有很多，在此不一一展开了。
以家庭债务为核心解释经济危机是本书的核心精要。正如本书所言，在此之前，经济学家分别从基本面，动物精神以及金融流动性枯竭等角度讨论本轮危机的成因，但在本书作者看来，他们只能算有相关性。虽然本书非常有说服力，但要让所有人相信家庭债务和危机的因果关系并非易事，但这不妨碍我们以家庭债务作为一项重要相关指标来预防风险。
以上只是关于本书的介绍，字数不算少，也未必全然概括，但实际上其引发的思考可能要更多，在这里仅记下三点也备自我思考：
1 我国的家庭债务的程度以及是否应该鼓励继续加杠杆？银行对房贷的钟爱是否也会成为推高家庭债务以及房地产泡沫的客观原因？
2 2015年A股股灾中，信贷推升债务最终催生泡沫的逻辑是否存在？而配资的强制平仓等是否类似于止赎，其强制性加深了股灾？
3 中国的贫富分化特征在债务上是如何表现的？
《房债》读后感(六)：作为债权人的视角
观点鲜明，论据充分，但从经济学角度而言，并没有太多新颖的观点。从整个宏观经济的角度，我可以理解作者希望推广风险共担机制或者减记债务的政策建议，但是作为债权投资者，我认为这些措施难以真正落地并得以推广，因为在上述措施下债权投资注重的收益和风险可能面临严重的失衡。
另外，作者对于购房者的袒护在一定程度上削弱了全书观点的客观性。在第10章（P144）作者写到“购房者并不是精明的人，......实际上，购房者错误的认为房价将永远上涨。或许这是一个愚蠢的想法，但是将此想象成精明的购房者与贷款人和政府博弈是错误的。如果有的话，也是精明的贷款人利用购房者的无知，让他们相信房价将持续上涨。”在中国现有的土地财政机制下，上述观点难以令人信服。
《房债》读后感(七)：房贷世界的纸牌屋
1.
现在国内投资什么最保险？估计99%的人会说“房子”。的确，中国房价连涨了十几年，久到男女老少潜意识里都觉得“房子就等于保值”，甚至“房子就等于升值”——从当年对“一平米竟然要上万块”的难以置信，到如今对宇宙中心“单价十万”的习以为常，每年百分之三四十的升值幅度，谁都知道疯了疯了，谁都知道有泡沫，但到底要疯到什么时候，到底泡沫什么时候破，在大家心里貌似都还是挺遥远的事儿。今年3月份全国房价的新一轮恐慌性暴涨就足以说明这一点。起码现在，大家短期内的预期都还是涨涨涨，买买买，贷贷贷。
但有没有人想过，一旦房价下跌，跌到资不抵债，房子完全成了负资产，你该怎么办？
这么说似乎危言耸听，但也并不算脱离实际。毕竟，历史上那么多前车之鉴，而近在眼前的美国金融危机，遭遇的也正是这种情况。大量房奴由于债务压力过大，还不起贷款，家庭支出下降。而有的家庭干脆止赎，房子被银行收走大甩卖，从而导致整个地区的房价下跌，那些没有贷款的家庭也无端躺枪，房产价值跟着缩水（“止赎”的外部性），进一步导致人们支出减少，从而引发全国范围的经济衰退。
这正是《房债》（House of Debt）一书的主要观点：是债务问题导致了美国的经济衰退，而非其他。
2.
关于2008年金融危机的原因有很多说法，而最流行的一种就是“银行业观点”，即认为是脆弱的金融业使信贷流动出现停滞——因为银行紧缩信贷，导致企业贷不到钱，从而裁员、缩减投资，所以才引发了经济衰退。这个观点被广为接受，所以奥巴马政府选择不遗余力地救银行，以期通过拯救银行来创造就业，拯救经济。
但《房贷》作者通过数据说明，在美国银行业危机之前，居民的支出就减少了。事实上，在2006年美国住宅投资就已经下降到了最低点——这是在雷曼兄弟破产的整整两年前。而在2007年，居民耐用消费品方面的支出也大幅下降。也就是说，人们不愿意再买东西了，家庭支出减少，才导致企业缩减投资和裁员，从而导致经济衰退，而不是反过来。雷曼兄弟破产以及随后全面爆发的银行危机只是“果”，而非“因”。
债务在这里扮演什么角色？其实就算没有债务，光房价下跌，居民觉得自己变穷了，也会促使他减少消费。实际上，除了前面所说“止赎”的外部性（有债一族的止赎加速了房价的进一步下跌），更重要的一点是，有负债的人和没负债的人，面临同样的冲击，减少支出的反应程度是不一样的。同样是房价下跌20%，杠杆率低的人（没贷款）可能只是原来准备去旅游的不去了，准备买奢侈品的不买了，原来消费100现在消费80；而杠杆率高的人（有房贷的人），可能一下子变成了负资产，不但要砍掉享受性支出，原来正常的三餐可能都要变成每天吃泡面，原来消费100，现在只能消费10。所以说负债越多的人相应减少支出的力度也会更大。
可见，房价下跌对低净值家庭的伤害更严重。正如作者所说，房贷归根结底是“反保险”的：遇到房价下跌时，它保护的是富人（债权人）的利益，而将损失都集中到了穷人（债务人）的身上，从而拉大社会财富的不平等，让穷人变得更穷。
3.
那么，又为什么会出现家庭债务的激增呢？
资产证券化。
所谓资产证券化，简单说就是把全国所有的住房抵押贷款都扔到一个池子里，变变变，变出一个新的东西——抵押贷款证券——再卖给投资者。由于全国的住房抵押贷款都在这个池子里，风险低，同时又有政府的担保，所以投资者都愿意买。而随着不断发展，那些高风险的住房贷款也开始进入池子，于是出现了“分级”，也就有了次贷危机中的主角“次级债券”的登场。
可以说，资产证券化的出现，直接鼓励了不负责任的放贷。而信贷扩张又导致了房价上涨，很多原本根本买不起房的人开始借贷买房，进一步助长了泡沫——因为债务在提升借贷人的购买力的同时，也增加了出现更大傻瓜的概率。正如纸牌屋（house of cards）外观宏伟，但危如累卵，不堪一击，房贷世界的纸牌屋（house of debt）在经济好的时候皆大欢喜，但一旦债务突破临界点，崩溃也就是一瞬间。
4.
既然是债务导致了经济衰退，那么通过救助银行，通过放出更多的债务来刺激经济的做法，无异于把自己再灌醉一次，来治愈上一次的宿醉。实际上，之所以有泡沫，主要是因为投资者认为债务是绝对安全的，那么要想消除泡沫，就要打破这个循环。《房债》作者提出了一个建议——风险分担式的住房抵押贷款。简单说就是，如果一个人买了房子后房价跌了，那么他还贷的金额也同比例减少；而如果房价升了，则他需要放弃一定比例的收益。
比如你首付20万，贷款80万，买了个价值100万房子。如果房价跌了30%，总值缩水到70万，那么你需要还的贷款金额同比降为56万，这样保证你的净值还能有14万，而不至于亏得分文不剩后还要倒贴10万，也就避免了大规模止赎引发的进一步房价下跌。而如果房价上涨，那么当你卖房的时候，所获得收益的比如5%要交给银行。
这个建议听起来很激进——如果你是不负责任的买房者，凭什么让银行为你买单？但如作者所说，“金融机构永不承担损失的观点是站不住脚的，因为金融机构的工作本来就是承担风险。”当前很多国家，包括中国，都是在让自己的金融体系向债务融资方向发展，政府对债务融资有补贴，借债成本低廉，这让很多人产生一种错觉：自己持有的资产超级安全，进而加剧了泡沫的膨胀。而责任分担机制下，金融体系向股权型发展，家庭利用金融体系分散风险，投资者通过承担风险获得合理的回报——这才是金融体系本应有的状态。
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尽管作者也承认，他对这个设想付诸实施不抱幻想，但本书的分析和建议为我们提供了一个很好的思路。有人说中国的情况不同，我们购房首付高，杠杆率低，所以家庭债务问题并不像美国那么严重。但不可否认的是，中国的债务问题——无论是政府债务，还是企业债务，无论是债务总量还是增速，都已经到了非常紧迫的状态。债务对于我们来说，永远是一把悬在头顶上的达摩克利斯之剑。而我们需要在它掉下来之前，做好保护措施，防止把梦魇变成现实。
《房债》读后感(八)：消费是一切
股市崩盘和房市崩盘对经济冲击不同，本质在于对边际消费的影响不同，股市作为金融资产，在边际消费弱的富人手中，房市则是在穷人手中，边际消费强。虽然同样是资产价格崩盘，但是由于边际消费强弱差异，对经济的伤害程度不同，同理益处也不同。^_^之所以说边际消费，等于默认了消费拉动投资的产能周期理论。^_^结合达里奥的债务周期理论，现在借钱增加消费会在未来还钱减少消费，在债务增长过快时，支出开始下降，耐用品消费下降，然后的企业投资下降（因为消费下降），经济进入下行周期，支出减少是本质^_^债务去杠杆是下行的加速器，本书总结为负的外部效应，房地产价格下降时杠杆最高者先卖出还贷，这只是开始，银行收回房屋甩卖才是灾难的开始，银行甩卖会对整片房价的估值造成负面影响，然后引发杠杆较低的第二层负债者止损，恐慌心理会导致这个时间速度非常快，没有贷款仅以房子做抵押贷款的人，也会因为抵押物贬值受伤，想到吴鹏说了一个段子，有人想在类似金融街的地方买房子，但是遭到业主委员会的反对，因为购房者征信太低，业主担心一旦他还不起贷款，银行甩卖会拉低整个小区的估值，真有先见之明。^_^溢出效应：失业率增加，建筑业破产。效应分类和外部性的定义，让本质驱动更加清晰。