假设说你是在4年前买的房子，首付40万，贷款60万，总价100万。今年想卖掉，市场价是150万
那，你真的赚了50万吗？
假设你拿去做理财，一年期的利率大概5%，复投四年的话大概有48.62万元
减去本金40万，能赚8.62万
2.按揭贷款的60万，是需要利息的，如果是等额本息，20年期限，利率为基准利率4.9，那么你供房这五年一共支付了利息11万，本金7.8万(等额本息先还利息为主)
3.每个月的月供3926，如果这笔钱我拿去定投，年利率我依旧按5%来计算，那么4年可盈利1600。金额太小，忽略不计
4.在卖房子时，是需要缴纳税费和中介费的。基于每个城市的中介费不同，我以我城市的为准(全国应该差不多)，中介费+税费大约4万
5.卖过房子的都知道，一般二手房的价格略低于一手房，卖房子时你的价格也会低于市场价。所以当这套房子的市场价为150万时，你在最后卖出的价格，预计在140万
所以结果出来了，如果你拿去卖房，那么总共赚了25万
总价-中介费税费-银行利息-本金
140-4-11-100=25
如果你拿这40万去买定期，40万会变成48.62万，赚了8.62万
你一共是赚了25-8.62=16.38万元
我这里举得例子还是比较乐观的，一套房子4年的时间从100万涨到了150万，就算如此，你也才赚了16万
换句话说，如果房子4年的时间没有从100万涨到123万，你的资产反倒是贬值了
1.2020年房子会不会涨价？
①通货膨胀：经济高速发展带来的弊端其中有一点就是通货膨胀。国家每年公布的通货膨胀率大概是6%（这只是国家公布，实际会比这个略高）
②地方政府不愿跌：房子跟地方政府的税收息息相关，它代表着一个地方政府的业绩。房子价格越高税收就越高，业绩就越好看
年，我这里有个区域的政府就强迫附近开发商要涨价，就是因为业绩没完成，需要靠房产的税收
个例子，香港前任特首董建华曾经想推动房屋改革，结果大批有房子的市民自愿（收钱）上街游行反对，导致这个计划破产
我相信大家在新闻商业看到过，只要房价跌，必定有市民去开发商处拉横幅抗议
基于这三个理由，房子有可能实际金额可能会跌（考虑通货膨胀），但名义金额（考虑通货膨胀）在短时间内不太可能会跌
2.这个时候可以考虑入手房产吗？
①买来住
这个时候买房绝对是好时机。举我上面的例子，无论我如何计算都好，四年后你买房的价格就是140万甚至150万，而你在四年前只需花100万
因为你是拿来住的，无需考虑投资属性，短时间内房价名义上肯定是涨的，早上船早好
②买来投资
投资分两种，一种是拿来卖，我上面已经分析过了，赚的不多
毛坯房需要装修，拿去出租的，我们装修便宜点，算它20万。以惠州为例，市值150万的房子，月租大概2800-3500，一年3.36万-4.2万。在按揭利率与理财利率（5%）相等的前提下，60万（首付40+装修20）一年的收益大概3万元，略低于出租金额
从这里我们可以得出结论：
1.如果房子是拿来住的，立马上车无须解释
2.如果房子是拿来投资，拿来卖的话，如果不是特别好的政策，特别好的地方，我觉得没必要。（当然，你有钱你说了算）
3.买来出租的话，在你无更好的投资渠道的前提下，可以考虑买建成时间短的二手房（可以省装修费），挑一个人口密集型的位置提高租金收益
3.我的想法
我始终觉得，房子在15年内的名义价格（不考虑通货膨胀）是不可能跌的，但是在15年后就不一定了。我是这样想的：
当享受改革开放红利的50、60、70后人相应去世，以现在中国的建房速度，他们的后代往往不止一套房
到时很有可能会出现大批次卖房的情况。而我国近年来的人口出生率又不断降低。我预测，在未来的日子里，跟鹤岗相似的城市会越来越多
未来留在小城市的人会越来越少，年轻人都趋向于去深圳、北京、上海等特级城市，所以未来很多小城市的房价会不断降低。
而特级城市的房价则稳中带升，直到房价到了一个恐怖的位置，使得更多的年轻人不敢去，导致房价下降，房租降低，最后到一个均衡点为止
这也是中央这几年提出的侧供给结构改革的含义。现在第一步已经下来了，全国实行房贷利率改革，用LPR+BP的制度代替了原先的利率上浮制度，为的就是让地方有更多的权限来调价房市热度
所以，如果我们要买房投资，一定要考虑特级城市周边的小城市，现在房价稍低，有成长空间。不然就没必要考虑炒房了，好好学习投资知识，弄点基金定投就好
就是这样
走心